マイホームは、多くの人にとっての夢です！
でも高い！一生涯の買い物として、おそらく一番高いであろうものこそがマイホームです。
現金で買えれば最高ですが、現金一括で買える人なんてほんの一握りでしょう。
つまり、多くの方が住宅ローンを組んでマイホームを手に入れるという手段をとります。
日銀のマイナス金利政策によって今、住宅ローンの金利引き下げの発表が、各金融機関から行われてきています。
正直これは、マイホームを手に入れるチャンスです！
2016年、今年こそ！憧れのマイホームを手に入れましょう。
ですが、住宅ローンは大変長期間にわたるローンで、貴方の人生の中の多くの時間をローン返済に費やします。
それだけに、住宅ローン選びには慎重になる必要があります。
ここでは住宅ローンを組む前に、その商品の選び方について、ポイントをお話していきましょう。
目次
- まずはフラットにするか民間住宅ローンにするかを考える
- 住宅ローンの選び方1 一番大事なのは金利！
- 住宅ローンの選び方2 疾病保障付住宅ローンにするかしないか
- 住宅ローンの選び方3 借り入れ諸費用をチェック
- 住宅ローンの選び方4 住宅ローン以外のサービスを確認
まずはフラットにするか民間住宅ローンにするかを考える
住宅ローンと一言で言いましても、大きく分類して二種類に分けられます。
それが一般的には「フラット35」と呼ばれている、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行っている住宅ローンと、銀行や信用金庫などが独自に商品として融資を行っている、民間金融機関の住宅ローンです。
今回のコラムでご紹介する住宅ローン選びのポイントは、民間金融機関の住宅ローンについてなのですが、それ以前にフラット35を選択するか、それとも民間金融機関の住宅ローンを選択するかは、重要な選択肢になってきますので無視はできません。
フラット35とは？
借りられる条件
フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資を行っている住宅ローンで、年齢70歳未満でかつ、日本国籍および永住権を持っている人が借りることができます。
フラット35の最初のポイントとしては、借りられる条件というものがこれだけであるということです。
民間金融機関の住宅ローンの場合、勤続年数や最低年収などの基準が各々の金融機関で定められているのですが、フラット35の場合、これがないのです。
つまり、自営業の方や成果報酬制など、毎年の年収にばらつきがみられる方や、転職したばかりの方などは、フラット35を選択するというより、もしかしたらフラット35でないと、ローンを組めないかもしれません。
返済期間
フラット35の返済期間は、15年以上35年以内と定められています。
つまり、15年未満のローンは組めません。
15年未満の住宅ローンを希望される方は、民間金融機関の住宅ローンを選んでください。
借入金額
フラット35の場合、借り入れられる金額が100万円以上8000万円以下と決められているので、たとえば1億借りたいというような場合は、フラット35を選ぶことはできません。
物件に対する条件
住宅金融支援機構の定める技術基準に適合する住宅で、適合証明書が取得できる物件でないと、フラット35ではローンが組めないルールになっています。
住宅ローンの選び方1 一番大事なのは金利！
さて、ここから先はフラット35ではなく、民間金融機関の住宅ローンを選択された方向けの住宅ローン商品の選び方となります。
住宅ローン商品は、各金融機関がそれぞれに商品化しているものなので、すべての商品に個性・違いがあります。
その部分をしっかり理解して、自分に合った住宅ローンを選ばなくてはなりません。
金利が低い住宅ローンを選ぶ
まず第一に重要視しなければならないのは金利です。
住宅ローンは最長35年と長期間に及びますから、ほんの少しの金利差でも、最終的な総支払額が大きく変わってきます。
少しでも安い金利を提示している金融機関が候補に挙がっていくのは当然です！
ただここで注意が必要なのが、目先の金利だけに惑わされないことです。
たとえば、固定金利2年の商品が驚くほど低い金利であったとしましょう。
でもその金利は2年で終了です。
その後の金利が、けっして低くないというのであれば、魅力はありません。
逆に、20年とか30年という固定金利の金利が低いとか、変動金利の金利が低くかつ、ずっと続く優遇金利のパーセンテージが高いというような場合は、注目視すべき住宅ローン商品ということになります。
固定金利？変動金利？
固定金利にするか？変動金利にするか？
これは、皆様迷うところだと思います。
ここ10年ほどの動きを見ていきますと、ずっと低金利時代が続いています。
つまり、変動金利で返済していた方が得であるといえます。
しかしこれは将来的にどうなるかは、実のところ誰にもわかりません！
ただ一つ言えるのは、マイナス金利とまでいわれている今、当面は変動金利でOKなのかなと感じます。
住宅ローンの選び方2 疾病保障付住宅ローンにするかしないか
これに関しては、疾病保障付の方が安心だ！というのは間違いないです。
でも、疾病保障をつけると通常、ガン保障の場合は約0.1パーセント、三大疾病保障の場合は約0.2パーセント、七大疾病保障の場合は約0.3パーセント、通常の金利に上乗せになります。
つまり分かりやすく言えば、「お金を払って保障を付ける」ということです。
借りる額や返済期間でその負担するお金は変わってくるので、はっきりとした金額提示がここでできるわけではないのですが、比較的多くお金を借りて、35年ぐらいの長期返済期間にすると、数百万円程の負担になると考えてください。
ただ、返済期間が長ければ長いほど、その間の人生で何があるか分からないのも事実です。
毎月のローン負担が大きければ大きいほど、万が一のことが起こった際、返済に苦労します。
そう考えると、ローン金額が大きい方や返済期間が長期の方は、疾病保障付住宅ローンの方が万全であろうといえるでしょう。
保障が無料の住宅ローンも！
たとえば住信SBIネット銀行の住宅ローンは、疾病保障が自動的に付帯されています。
その費用も無料です。
新生銀行は、疾病保障というものとはちょっと違うのですが、安心保障団信というものが自動的に付帯されています。
これは要介護3以上になってしまったときに、ローン残高が0になります！
このような保障が自動付帯・金額負担なしという商品は、住宅ローン選びのポイントとして、今注目を集めています。
住宅ローンの選び方3 借り入れ諸費用をチェック
住宅ローンを組むときには、手数料や保証料、団体信用生命保険料などが必要になってきます。
通常この額が、数十万単位のかなり大きな金額となりますので、金利だけではなく、この部分もチェックなさってください。
最近、「保証料、団体信用生命保険料無料」というように、借り入れ諸費用がほとんどかかりません！ということをウリ文句にしている金融機関も多いので、この辺りもしっかり活用したいところでしょう。
住宅ローンの選び方4 住宅ローン以外のサービスを確認
今までお話をしてきました住宅ローンの選び方1～3が、住宅ローン選びの基本的なポイントです。
ここからは、住宅ローン以外のサービスに着目していきます。
ですがこれは、たとえいくら、住宅ローン以外のサービスがスゴイからといって、これだけで住宅ローンを決定するというお話ではありませんので注意してください！
あくまで、住宅ローンの選び方1～3をチェックした上で、候補に挙がった住宅ローン商品を提供している金融機関の中から、一つに絞るための手段であると思っておいてください。
繰り上げ返済のルールと手数料
金融機関によって、繰り上げ返済に関するルールと手数料が違います。
繰り上げ返済をドンドンして、早く完済をしたい派の人にとっては特に重要な部分です。
できれば、繰り上げ返済額の下限などの設定がなく、フレキシブルに繰り上げ返済できて、さらには手数料が無料という金融機関を選びたいものです。
また金融機関によっては、その金融機関に貯蓄を行うことで、繰り上げ返済をしたのと同等の状態を作り出せるというシステムをウリにしているところもあります。
繰り上げ返済ですと、返済したお金が手元からなくなってしまいますが、貯蓄であれば、必要が出たらおろせるというメリットがあります。
ATMの時間外手数料
「住宅ローン契約者はATMの時間外手数料が無料」というところや、「金融機関に口座を持っていればATMの時間外手数料無料」を謳い文句にしているようなところだと、住宅ローン引き落としの口座と、給与振込口座を一緒にしてしまい、普段使いの口座にしてしまうと大変便利です。
また、時間外だけでなく、コンビニエンスストアのATM手数料が無料という金融機関も出てきていますが、実際に私の友人もそのような金融機関で住宅ローンを組んで、普段使いの口座にしていますが、大変便利だと話していました。
他の金融商品に対する優遇
たとえば、外貨預金の手数料や、教育ローン金利などに優遇を設けている金融機関も多いです。
つまりは住宅ローン顧客というのは、それだけ上客であるという証ですね。
このようなものは、一見些細なことに見えるかもしれませんが、上手に活用していくことで、住宅ローンの返済をしながらも資産運用できたり、生活的に節約ができたりとメリットは確実にあります。
住宅ローンのことで頭がいっぱいのときって、資産運用や節約なんて考えられませんが、長い人生で関わっていくローンの話ですから、それ以外の部分にも注目する必要があるのです。
さいごに
住宅ローンの選び方のポイント、お分かりいただけましたでしょうか？
今はどこの金融機関も、日銀のマイナス金利を受けて「低金利オシ」です。
でも、よくよく見てみると、どこの金融機関も金利はかなり底に近い状況になっていると思いますので、それ以外の部分もしっかりと比較していくことを、おすすめします！